Стан та перспективи розвитку іпотеки в Україні

Cитуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти, які приймаються ВР України, не містять комплексного підходу до вирішення проблем, а тільки фрагментарно регулюють ці правовідносини

Постановка проблеми

Іпотека – важливий рушій економіки. По-перше, це один із ефективних способів спрямування потужних інвестиційних потоків у найперспективніші її сектори. По-друге, іпотека стимулює розвиток будівництва, будівельної індустрії, аграрного виробництва тощо, які створюють сприятливі умови для розвитку всієї економіки.

В останні роки іпотека в Україні бурхливо розвивалася, але зараз переживає гостру кризу. Пошук виходу з такої кризи є завданням, що постало перед науковцями та практиками.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Проблеми розвитку іпотеки досліджували численні зарубіжні науковці та практики С. Баталер [1], Г. Вольфштайнер [2], Г. Гофмайстер [16], П. Голден [4], Д. Б. Даймонд [5], К. С. Рабенхорст [12], К.-П. Фоллак [15], О. Штекер [14, Г. Ю. Шольц [17] та ін.

Помітний внесок у дослідження іпотеки в Україні зробили В. Алексійчук [6], П. Гайдуцький [13], Д. Гриджук [3], М. Дем’яненко [6], А. Євтух [7], В. Кравченко [8], С. Кручок [9], В. Лавренчук [10], К. Паливода [11] та ін.

Економічна криза суттєво погіршила стан справ в іпотечній сфері, що потребує нового аналізу та переосмислення реалій.

Постановка завдання

Метою статті є:

1. Аналіз стану іпотеки в Україні.
2. Виявлення проблем, які перешкоджають розвитку іпотечних відносин.
3. Пошук шляхів відродження та подальшого розвитку іпотеки в Україні.

Виклад основного матеріалу дослідження

Станом на 01.12.2008 р. іпотечний портфель українських банків становив 13970,9 млн. дол. США. Він зріс порівняно з 01.01.2007 р. у 2,6 раза.

Лідерами на іпотечному ринку України є такі банки, як Приватбанк, Промінвестбанк, Укрсоцбанк, "Райффайзен-Аваль", "Аркада" та ін.

Майже 79,0 % іпотечних кредитів отримано фізичними особами, в основному під придбання житла. Решта припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного та промислового призначення. Банки активно надавали іпотечні кредити як корпоративним клієнтам, так і фізичним особам. Так, З. М. Криховецька відзначає, що в 2002-2004 рр. характерним було перевищення обсягів іпотечних кредитів, наданих суб’єктам господарювання, над кредитами фізичним особам, однак далі їх частка в загальному обсязі поступово зменшувалася. Якщо на кінець 2002 р. частка іпотечних кредитів, наданих юридичним особам, становила 67 %, то на кінець 2004 р. – 59,3 %, а вже на кінець 2007 р. – тільки 25,6 % [18].

Характерною рисою ринку іпотечного кредитування України є значний рівень валютизації – існує великий розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. За 2002-2006 рр. простежувалася чітка тенденція зростання частки іпотечних кредитів в іноземній валюті. Українці віддавали перевагу іноземній валюті при отриманні іпотечних кредитів, зважаючи на їх нижчу вартість. Кредити в гривні до вересня 2008 р. були дорожчі за кредити в доларах США в середньому на 4-5 %. За період 2002-2008 років простежуються значні зміни стосовно плати за користування іпотечним кредитом: в іноземній валюті – з 18 % до 12-14 %; у національній валюті – з 27 % до 17-14 % при LTV (відношенні величини кредиту до вартості застави) – не більше 50-75 % й обов’язковим страхуванням нерухомості, що є предметом застави [19]. Аналіз регіональної структури іпотечного портфеля банків показує, що на Київ та Київську область припадає 27 % виданих іпотек (причому область акумулює не більше 1,5 %). На другому місці – Одеська область – 16 %, а третє місце посідає Дніпропетровськ із часткою понад 8 % [Там само].

Разом із тим, бурхливе зростання іпотеки в Україні до осені 2008 р. ще не означало, що вона зайняла належне їй місце в українській економіці. Іпотечний портфель українських банків становив лише 8,3 % від ВВП (у розвинених країнах він становить 60-80 % і більше) [Там само].

У серпні 2008 р. на іпотечному ринку України з’явились ознаки кризових явищ: українські банки зіштовхнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. Скорочення й подальше припинення у вересні 2008 року іпотечного кредитування спричинило масове призупинення проектів у житловому будівництві. Окрім того, на думку експертів, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на ріст інфляції в Україні [8].

Разом із труднощами зовнішньоекономічного та зовнішньополітичного характеру розвиток іпотеки в Україні гальмує й низка невирішених проблем економічного, правового та інституційного характеру.

До проблем економічного характеру насамперед слід віднести:

1. Низькі доходи населення. Середня заробітна платня в 2008 р. становила 337 дол. США і знизилася наприкінці року до 220 дол. США у зв’язку з падінням курсу гривні.

2. Незначна частка середнього класу. Менше 10 % населення належить до цього соціального прошарку.

3. Нестійкість національної валюти і, відповідно, високий рівень депозитних та кредитних ставок. В останні роки інфляція становила 11-17 % за рік і в 2008 р. перевищила цей рівень. Ставка за іпотечними кредитами сягала 12 % річних і вище.

4. Обмежені можливості банків щодо залучення довгострокових кредитних ресурсів. Емісія іпотечних боргових зобов’язань знаходиться в зародковому стані.

Серед проблем правового характеру слід виділити такі:

1. Не врегульована належним чином діяльність іпотечних установ другого рівня. Уже в 2002 р. розроблено проект закону України "Про особливості створення і діяльності іпотечних установ", але до Верховної Ради України цей законопроект так і не потрапив. Діяльність Державної іпотечної установи (ДІУ), створеної в 2005 р., регулюється нормативними актами Кабінету Міністрів України. Створити недержавну іпотечну установу другого рівня в Україні практично неможливо через відсутність нормативно-правового забезпечення.

2. Законодавство України визначає лише так звану акцесорну іпотеку, яка може існувати тільки в разі існування забезпечуваного нею зобов’язання (частина 4 статті 3 Закону Україні "Про іпотеку" сформульована так: "Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання"). Отже, залишається невизначеним такий перспективний вид забезпечення зобов’язання нерухомим майном, як поземельний борг.

3. Законодавство України не визначає так звану забезпечувальну іпотеку, яка виконує обмежену функцію забезпечення зобов’язання і не може бути підставою для емісії іпотечних боргових зобов’язань у зв’язку з особливостями забезпечення зобов’язання або видом нерухомого майна.

4. Відсутність Закону України "Про Державний земельний кадастр", незважаючи на розроблення його численних проектів. А без нього неможливо суттєво поліпшити Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

5. Серйозного доопрацювання потребує Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність", а також Закон України "Про оцінку земель", які скоріше є законами про права й прерогативи Фонду держмайна і Держкомзему у сфері оціночної діяльності.

У цих законах слід чітко визначити перелік вимог, які ставляться до експертної грошової оцінки нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок.

6. Серйозного доопрацювання потребують Національні стандарти оцінки нерухомого майна, рівень яких не відповідає рівневі міжнародних стандартів оцінки.

Серед інституційних проблем найважливішими є:

1. Відсутність ефективної єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Україна йде зараз хибним шляхом створення численних окремих реєстрів залежно від виду нерухомого майна або права на нього. Центр державного земельного кадастру, бюро технічної інвентаризації, нотаріуси ведуть різні реєстри, не сумісні між особою, що аж ніяк не сприяє транспарентності операції з нерухомістю, підвищенню ефективності економіки.

2. Недостатній розвиток фондових ринків та ринків нерухомості. Ця обставина не сприятиме ефективному розміщенню іпотечних боргових зобов’язань, а також утруднюватиме примусову реалізацію іпотеки в разі звернення стягнення на її предмет.

3. Відсутність відчутного впливу ДІУ на стан іпотечного ринку.

Крім проблем загального характеру існують також специфічні проблеми, насамперед у сфері аграрної іпотеки, а саме:

1. Низька вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення у зв’язку з їх загальною низькою дохідністю. В Україні є землі, які коштують досить дорого, але це приміські землі, які вилучені або будуть вилучені із сільськогосподарського обороту, а також землі деяких рекреаційних зон.

2. Парцеляризація земель сільськогосподарського призначення. У процесі приватизації 28 млн. га таких земель поділені на 6,9 млн. земельних ділянок.

3. Відсутність крупних і компактних масивів сільськогосподарських земель, належних на праві власності юридичним або фізичним особам. Частина 13 Перехідних положень Земельного кодексу України обмежує загальну площу сільськогосподарських земель, які можуть набувати у власність юридичні або фізичні особи, до 100 га.

Сьогодні певні кроки в напрямку усунення внутрішніх і зовнішніх проблем у сфері іпотеки та житлового будівництва вже зроблено. Інша справа, що вони поки що не набули системного характеру.

Так, у будівельній галузі було ухвалено закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким передбачається комплекс заходів, спрямованих на покращення стану будівельної галузі України, забезпечення житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, і на стимулювання житлового будівництва в умовах світової фінансової кризи. Законом передбачено, що держава оплачуватиме 30 % вартості житла у вигляді першого внеску, на інші 70 % люди, які гостро потребують покращення своїх житлових умов, братимуть кредити під невисокі відсотки.

До певної міри окреслилася схема допомоги держави компаніям-забудовникам, які мають незавершені будівлі. Законом передбачається завершення в 2009 р. будiвництва житла зі ступенем готовності понад 70 %, у 2010 р. – завершення будівництва житла зі ступенем готовності понад 50 %. Законом забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 % вартості об’єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта житлового будівництва, здійснюється після подальшої реалізації такого об’єкта житлового будівництва. Таким чином, інвестор не має права повернути вкладені кошти, а вимушений буде чекати на квартиру. Забрати кошти можна за умови, якщо забудовник порушить термін введення будинку в експлуатацію більше ніж на 18 місяців. Тобто ризики інвестування в будівництво нового житла настільки великі, що купувати квартиру в недобудові не є доцільним і вигідним.

При неповерненні суб’єктом господарської діяльності (забудовником) пільгового кредиту у визначений договором термін кредитно-фінансова установа набуває майнових прав на збудоване житло й інші об’єкти будівництва й має право продати його за вартістю виданого кредиту державним органам або органам місцевого самоврядування через державну іпотечну установу для забезпечення громадян, які потребують покращення житлових умов відповідно до чинного законодавства, чи здійснювати його вільний продаж на ринку житла. Але Закон не містить підстав і порядку для звернення стягнення на предмет іпотеки, чим не враховує вимоги ч. 3 ст. 47 Конституції України. Також за відсутності таких коштів діяльність банку, який надаватиме іпотечні кредити відповідно до цього Закону, може створити загрозу інтересам вкладників, інших кредиторів банку, а також НБУ, що надає довгострокове рефінансування уповноваженому банку під заставу таких іпотечних кредитів.

Інший Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" дозволяє кредитно-фінансовим установам кредитувати недобудоване житло й надавати пільгові кредити для будівництва нового житла. Порядок надання таких кредитів визначається КМУ спільно з НБУ. Це положення Закону не гарантує надання таких кредитів банками, зважаючи на те, що зараз комерційні банки знаходяться в досить важкій кризі й кредитувати небезпечне будівництво, яке принаймні 2-3 роки не має в Україні майбутнього, просто неможливо.

Змінами до Закону України "Про планування і забудову територій" передбачається, що дозвіл на виконання будівельних робіт при здійсненні реконструкції або капітального ремонту автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах існуючих смуг відведення може надаватися власникам таких об’єктів реконструкції без документа, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. На нашу думку, таке положення не відповідає концепції Закону України "Про планування і забудову територій" щодо підстав, за яких надається дозвіл на виконання будівельних робіт, а також порушує конституційний припис щодо непорушності права приватної власності (ст. 41 Конституції України).

Ураховуючи певний позитивний вплив цього Закону на стабілізацію ситуації на ринку нерухомості, експерти звертають увагу на необхідність його доопрацювання, оскільки ухвалений Закон не вирішує всіх питань, які постали перед будівельною галуззю. Водночас більшість питань, пов’язаних із підтримкою будівництва житла, передбачається врегулювати нормативно-правовими актами КМУ й НБУ, чим, фактично, делегуються законодавчі повноваження ВР України.

Таким чином, ситуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти, які приймаються ВР України, не містять комплексного підходу до вирішення проблем, які постали перед галуззю, а тільки фрагментарно регулюють ці правовідносини.

Окрім того, розв’язанню наведених вище проблем сприятимуть: економічне зростання, підвищення доходів населення, ріст чисельності середнього класу; зниження рівня інфляції та кредитних ставок до декількох відсотків на рік; створення сприятливих умов для збільшення довгострокових кредитних ресурсів, у тому числі через діяльність іпотечних установ другого рівня; створення ефективної системи реєстрації прав на нерухоме майно; удосконалення схем оцінювальної діяльності через покращення нормативно-правового забезпечення та суттєве підвищення відповідальності за зловживання в цій сфері; розвиток фондових ринків та ринків нерухомості; створення сприятливих умов для виникнення крупних і компактних масивів сільськогосподарських земель, належних на праві власності юридичним або фізичним особам, шляхом внесення змін до Земельного кодексу України про підвищення максимального розміру земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка може набуватися у власність юридичною або фізичною особою, до 400-600 га залежно від ґрунтово-кліматичного зонування України. Одночасно має бути чітко визначено вимоги до юридичних і фізичних осіб, які матимуть право набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Література:

1. Батлер С. Проект розвитку фінансування села : забезпечення системи іпотечного фінансування в Україні / С. Батлер – К. : Представництво Світового банку, 2002. – 4 с.
2. Вольфштайнер Х. Ипотечный кредит и ипотека / Х. Вольфштайнер // Програма та матеріали семінару ["Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності"], (22-24 лютого 1999 р.). – Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного співробітництва.
3. Гриджук Д. Забезпечення кредитних зобов’язань у діяльності банків / Д. Гриджук. – К. : Істина, 2001 – 256 с.
4. Голден П. Використання в Україні нерухомого майна в якості забезпечення : проблеми та варіанти вирішення / П. Голден. – К. : Представництво Світового банку, 2002. – 22 с.
5. Даймонд Дуглас Б. Механізми рефінансування вторинного ринку / Дуглас Б. Даймонд // Матеріали семінару ["Іпотечне фінансування"], (Київ, 11-13 листопада 2002 р.)
6. Іпотечне кредитування в аграрному секторі економіки України / Дем’яненко М. Я., Алексійчук В. М., Ґудзь О. Є., Сомик А. В. – К. : ННЦ "ІАЕ", 2005. – 106 с.
7. Евтух А. Т. Виды ипотек и возможности их развития в Украине / Евтух А. Т. // Іпотечний ринок в Україні : матеріали міжнародної науково-практичної конференції ["Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи її розв’язання"], (Київ, 7-8 грудня 2001 р.). – C. 157-162.
8. Кравченко В. І. Теоретичні проблеми становлення іпотечного ринку в Україні / В. І. Кравченко // Іпотечний ринок в Україні : матеріали міжнародної науково-практичної конференції ["Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи її розв’язання"], (Київ, 7-8 грудня 2001 р.). – C. 58-63.
9. Кручок С. І. Іпотечне кредитування : європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С. І. Кручок. – К. : Урожай, 2003. – 208 с.
10. Лавренчук В. М. Перспективи розвитку довгострокового кредитування житлового будівництва та сільського господарства іпотечними банками в контексті зарубіжного досвіду / В. М. Лавренчук // Іпотечний ринок в Україні : матеріали міжнародної науково-практичної конференції ["Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи її розв’язання"], (Київ, 7-8 грудня 2001 р.). – С. 174-185.
11. Паливода К. В. Проблемы и перспективы создания ипотечных банков в Украине / К.В. Паливода // Іпотечний ринок в Україні : матеріали міжнародної науково-практичної конференції ["Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи її розв’язання"], (Київ, 7-8 грудня 2001 р.). – C. 157-162.
12. Рабенхорст К. С. Правові засади створення іпотечного фінансування в Україні / К. С. Рабенхорст. – К. : Представництво Світового банку, 2001. – 13 с.
13. Світова іпотечна криза / В. А. Поляченко, К. В. Паливода, П. І. Гайдуцький. – К., 2008. – 428 с.
14. Система ипотечного кредитования в Германии / [под ред. д-ра О. Штекера] [пер. с нем.]. – Дармштадт : Союз немецких ипотечных банков, Институт жилища и окружающей среды г. Дармштадта и Земли Гессен, 1997. – 52 с.
15. Фоллак К.-П. Правові передумови для запровадження галузі іпотечного кредитування / К.-П. Фоллак // Програма та матеріали семінару ["Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності"], (22-24 лютого 1999 р.). – Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного правового співробітництва.
16. Гофмайстер Х. Основы поземельной книги // Програма та матеріали семінару ["Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності"], (22-24 лютого 1999 р.). – Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного правового співробітництва.
17. Шольц Г. Ю. Основы права ипотечных банков // Програма та матеріали семінару ["Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності"], (22-24 лютого 1999 р.). – Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного правового співробітництва.
18. Криховецька З. Р. Тенденції розвитку іпотечного кредитування в Україні / З. Р. Криховецька // Економіка : проблеми теорії та практики [Електронний ресурс]. – Режим доступу : www.rusnauka.com/1_NIO_2008/Economics/24496.doc.htm
19. Офіційний сайт Української національної іпотечної асоціації [Електронний ресурс]. – Режим доступу : www.unia.com.ua  

Н. Кручок,
кандидат економічних наук, керівник інвестиційних проектів ТОВ "CDKM", м. Київ

У статті проаналізовано стан іпотеки в Україні, виявлені проблеми, які стримують її розвиток. Розглянуті деякі законодавчі акти, прийняті для подолання кризового стану важливих галузей економіки країни, зокрема будівельної та житлової. Визначено умови, які сприятимуть подальшому розвитку іпотечного кредитування в нашій країні.

Ключові слова: іпотека, іпотечне кредитування, криза ринку нерухомості